Organisme d'habitations à loyer modéré (France)

Le siège de l'organisme HLM « Tour(s) Habitat » dans le quartier du Sanitas, à Tours.

Un organisme d'habitations à loyer modéré (OHLM) est, en France, un organisme public ou privé qui construit ou gère des logements locatifs destinés à des personnes de condition modeste. Les OHLM ont remplacé, aux termes de la loi du 21 juillet 1950, les anciens organismes d'habitation à bon marché (HBM).

Les organismes d'habitations à loyer modéré, définis dans le code de la construction et de l'habitation aux articles L. 411 et suivants, peuvent être des établissements publics tels que les OPH ou des organismes de droit privé.

En 2017, on comptait environ 800 organismes HLM, :

Ils gèrent 4,456 millions de logements, soit 17 % des résidences principales en France.

Les organismes HLM sont réunis en fédérations, elles-mêmes regroupées en une confédération : l'Union sociale pour l'habitat.

Par ailleurs, près de 200 sociétés d'économie mixte, qui ne sont pas juridiquement des organismes HLM, sont actives dans le secteur de la construction et la gestion d'environ 490 000 logements sociaux.

Mission des organismes d'habitations à loyer modéré

Barre HLM du quartier des Dervallières, à Nantes.

Les organismes d'habitations à loyer modéré construisent, achètent, rénovent, gèrent des logements loués à des familles « de condition modeste » (entendu en pratique de façon extensive, puisque plus de 65 % de la population aurait droit à une attribution et 95 % au maintien dans une HLM attribué). Ils peuvent accorder leur garantie à des locataires souhaitant accéder à la propriété. Ils doivent agir enfin en faveur de l'objectif de mixité sociale. Ils peuvent établir une convention d'utilité sociale qui permet de préciser sa politique patrimoniale et sociale. Afin de compenser le service d'intérêt général que ces organismes remplissent, l'État leur accorde des exonérations fiscales et des aides spécifiques.

Ces organismes peuvent être :

Établissements publics d'habitations à loyer modéré

Les établissements publics d'habitations à loyer modéré appelés aujourd'hui Offices publics de l'habitat (OPH) sont fédérés, au sein de l’Union sociale pour l'habitat, par la fédération nationale des Offices publics de l’habitat.

Il existait en France deux types d'établissements publics d'habitations à loyer modéré : les offices publics d'aménagement et de construction (OPAC) et les offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM). Ils différaient par leur statut et par la mission que la loi leur attribue.

En pratique, les OPAC et les OPHLM exerçaient des activités très proches et il était fréquent qu'un OPHLM se transforme en OPAC. La loi du 13 juillet 2006 « portant engagement national pour le logement », prévoyait de fusionner les OPAC et les OPHLM dans une structure unifiée : l'office public de l'habitat (OPH), un établissement public à caractère industriel et commercial rattaché à une collectivité locale ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

C'est chose faite depuis le 1er février 2007. Les nouveaux OPH disposent depuis cette date d'un statut proche de celui des anciens OPAC.

Tous les régimes juridiques applicables aux organismes publics HLM prévoient, depuis la loi Bonnevay du 23 décembre 1912, que le Conseil d'administration des organismes a une composition tripartite, mêlant représentants de l'État, de la collectivité de rattachement et des personnalités qualifiées (représentants d'associations familiales et de locataires…). L'État a en effet toujours souhaité disposer d'une tutelle forte sur les organismes publics HLM.

Offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM)

OPHLM, réfection à Colombes.

Les OPHLM étaient des établissements publics à caractère administratif (EPA) créés par des collectivités territoriales.

Ils construisaient, aménageaient, attribuaient et géraient des logements sociaux loués à des personnes défavorisées ou de condition modeste. La collectivité territoriale à laquelle ils sont rattachés pouvait toutefois leur attribuer d'autres compétences propres aux OPAC. L'État exerçait également un contrôle sur les OPHLM par l'intermédiaire du préfet. Les employés d'un OPHLM étaient des fonctionnaires territoriaux ou des agents publics.

Les OPHLM étaient les héritiers des HBM, créées par la loi Bonnevay du 23 décembre 1912 et transformées en HLM par la loi du 21 juillet 1950. Avant leur remplacement en 2007 par les OPH, ils étaient régis par les articles L. 421-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Offices publics d'aménagement et de construction (OPAC)

Issus de la loi du 16 juillet 1971, les offices publics d'aménagement et de construction ou OPAC étaient des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC) qui réalisaient et géraient des immeubles d'habitation pour le compte de ou en collaboration avec l'État ou les collectivités territoriales.

Leur mission était plus large que celles des OPHLM. Ils agissaient en particulier dans le domaine du logement social, mais pouvaient aussi exercer de nombreuses compétences liées au logement, comme gérer une copropriété faisant l'objet d'un plan de sauvegarde. Le personnel des OPAC étaient soumis au droit privé.

Les OPAC étaient régis par les articles L. 421-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Contrairement aux OPHLM, leur statut d'EPIC leur permettait d'être soumis soit à la comptabilité publique, soit à la comptabilité commerciale. De même, leurs salariés pouvaient être soumis au code du travail ou être des fonctionnaires territoriaux ou agents publics.

La coexistence de ces deux statuts, assortis de missions et de territoires d’intervention différents, n’a pas exclu de permettre aux OPHLM d’exercer tout ou partie des compétences dévolues aux OPAC, sur délibération de leur collectivité territoriale ou de leur EPCI de rattachement. C’est pourquoi, dans les faits, les deux catégories d’organismes finissaient par exercer des missions semblables.

Par ailleurs, un nombre croissant d’OPHLM ont bénéficié de la possibilité offerte par les textes de se transformer en OPAC.

Les Offices publics de l'habitat (OPH)

HLM dans le quartier de Planoise, à Besançon.

Pour mener à son terme cette logique de rapprochement entre les deux catégories d’offices HLM, l'ordonnance du 1er février 2007 relative aux Offices publics de l'habitat a créé une nouvelle catégorie d’établissements publics d’HLM dénommés « offices publics de l’habitat » (OPH) et a organisé la transformation de plein droit en OPH de tous les OPHLM et OPAC existants. Le statut des OPH est fixé par les articles L. 421-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation.

Désormais, l'OPH sera l'établissement public compétent en matière de logement social. Les principaux axes de la réforme sont les suivants :

Il existait jusqu'en 2020 un droit de choisir entre la comptabilité publique (par l'intermédiaire de la DGFIP) et la comptabilité privée. La loi Élan dispose qu'au 1er janvier 2021 tous les OPH travaillent désormais en comptabilité privée.

Ce nouveau cadre institutionnel, en grande partie inspiré du statut des OPAC, permet aux offices d’HLM de s’adapter au contexte nouveau créé par le renforcement de compétences des collectivités territoriales dans le domaine de l’habitat, tout en prenant une part active à la mise en œuvre du plan de cohésion sociale.

Organismes privés d'habitations à loyer modéré

D'après le code de la construction et de l'habitation, trois types d'organismes privés sont qualifiés d'organismes HLM :

Depuis le 1er janvier 2009, les sociétés anonymes de crédit immobilier (SACI) ne sont plus des organismes de HLM, conformément aux dispositions de l'ordonnance du 25 août 2006.

Notes et références

  1. « Articles L. 411 et suivantes du code de la construction et de l'habitation », sur legifrance.gouv.fr.
  2. Jean Philitte Brouant et al., Code de la Construction et de l'Habitation annoté, Paris, Dalloz, 2005, 12e éd. (ISBN 978-2-247-06009-2), p. 299.
  3. « Chiffres clés du logement social », sur Union sociale pour l'habitat, septembre 2017.
  4. Emmanuelle Chevallereau et Isabelle Rey-Lefebvre, « Mme Boutin veut soumettre les HLM à des indicateurs de performance », Le Monde,‎ 27 mai 2008 (lire en ligne).
  5. « Convention d’utilité sociale (CUS) », sur Ministère de la Transition écologique (consulté le 18 septembre 2020)
  6. Ordonnance no 2007-137 du 1er février 2007 relative aux offices publics de l'habitat.
  7. Loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, art. 49.
  8. Christian Chevandier, « Loi Bonnevay instituant les HBM », sur FranceArchives.
  9. Loi no 50-854 du 21 juillet 1950 Autorisations de dépenses pour opérations prévues au plan de modernisation, art. 17.
  10. Article L. 421-4 du Code de la construction et de l'habitation.
  11. Loi no 71-580 du 16 juillet 1971 relative aux habitations à loyer modéré.
  12. Article L. 421-1 du Code de la construction et de l'habitation.
  13. Loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
  14. « Présentation du passage en comptabilité commerciale », sur Fédération nationale des Offices Publics de l’Habitat (consulté le 13 mars 2021)
  15. Les ESH sont régies par l'article L. 422-2 du Code de la construction et de l'habitation.
  16. Cyrille Lachèvre, « Tensions à la tête des fédérations HLM », Le Figaro,‎ 27 mai 2008.
  17. Le statut de la Coopération est fixé par la loi no 47-1775 du 10 septembre 1947 portant statut de la coopération.
  18. Les SCIC HLM ont été créées par la loi no 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine afin de pallier la disparition du régime juridique des sociétés coopératives de location-attribution.
  19. Les sociétés coopératives HLM sont régies par l'article L. 422-3 du Code de la construction et de l'habitation.
  20. Les fondations HLM sont régies par l'article L. 422-1 du Code de la construction et de l'habitation.
  21. Ordonnance no 2006-1048 du 25 août 2006 relative aux sociétés anonymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété.

Voir aussi

Articles connexes

Liens externes